Portal o Szwajcarii - www.szwajcaria.ovh

NIERUCHOMOŚCI | URZĘDY UDZIELAJĄCE ZEZWOLEŃ NA ZAKUP DLA CUDZOZIEMCÓW

Domek wakacyjny w kantonie Valais

Zasady kupna mieszkań letniskowych przez cudzoziemców w kantonie Valais (niem. Wallis):

- Kupno od Szwajcara (nieruchomości rynku wtórnego):

Sprzedawca szwajcarski musi być właścicielem nieruchomości minimum 10 lat (według hipoteki).

W kantonie Valais oczekuje na wpis w księgi hipoteczne ok. 1300 umów kupna nieruchomości z uwagi na kontyngent. Cudzoziemcy zgodnie z Lex Koller nie mogli kupić więcej niż 1500 nieruchomości na terenie całej Szwajcarii. Tę liczbę podzielono między poszczególne kantony. Najwięcej otrzymały oczywiście kantony typowo turystyczne. Najwięcej Valais. Jednak liczba chętnych na zakup nieruchomości w tym kantonie jest większa niż kontyngent. Dlatego istnieje lista oczekiwania. Ostatni limit roczny wynosił 570 nieruchomości, a wniosków złożono ponad 600. Jeśli w innych kantonach limit jest niewykorzystany wówczas nadwyżkę rozdziela się głównie pomiędzy Valais i Vaud. Jeśli limit jest wyczerpany odpowiedni urząd (Grundbuchinspektorat) nie udziela zgody na zakup. Wówczas zawarta umowa oczekuje na miejsce w limicie i zapis hipoteki. Czasem zajmuje to wiele miesięcy.

Jeśli umowa kupna ma być zawarta pomiędzy cudzoziemcami to sprzedający musi być właścicielem co najmniej 5 lat. W tym przypadku, jeśli sprzedający miał zezwolenie na zakup (w ramach kontyngentu) to kupujący cudzoziemiec nie musi ubiegać się o nowe zezwolenie, a jedynie przedstawić umowę kupna w urzędzie udzielającym zezwoleń. Ten po sprawdzeniu wszystkich danych wystawia zezwolenie na wpis umowy kupna w księdze hipotecznej. Trwa to zazwyczaj 8 - 12 tygodni.

- Kupno nieruchomości od budowniczego:

Sprzedający i kupujący muszą złożyć oświadczenie o kupnie/sprzedaży mieszkania wakacyjnego
Sprzedający musi wystąpić z wnioskiem o zezwolenie do odpowiedniego urzędu wraz z wymaganymi dokumentami
w określonym czasie (zależnym od wpisania na listę oczekujących) odpowiednia komisja wystawia wnioskodawcy promesę zezwolenia
w ciągu 30 dni od otrzymania promesy zezwolenia musi zostać zawarta notarialna umowa kupna i złożona w odpowiednim urzędzie. Jeśli termin nie zostanie dotrzymany wówczas ważność promesy wygasa

Zakup nieruchomości nowych i z rynku wtórnego poprzez obywatela Unii Europejskiej (zarówno prowadzącego działalność zarobkową w Szwajcarii, jak i nie prowadzący) na główne miejsce zamieszkania:

Obywatel Unii Europejskiej, który na podstawie umowy bilateralnej nie wymagającej zezwolenia, chce się osiedlić na terenie Szwajcarii, może w gminie (na terenie której chce mieć główne miejsce zamieszkania) zakupić nieruchomość bez zezwolenia i promesy zezwolenia w ramach kontyngentu. Czasami jest to korzystne (dla osób majętnych), ponieważ w takim przypadku istnieje możliwość uzyskania specjalnego opodatkowania dochodów w Szwajcarii, niezależnie od przychodów czy aktywów globalnych.

W wielu kantonach cudzoziemiec może nabyć drugie mieszkanie, nie będące jego podstawowym miejscem zamieszkania w miejscowościach zdefiniowanych jako gminy turystyczne. Wiele miejscowości też wprowadza ograniczenia w zakupie nieruchomości przez cudzoziemców ustalając maksymalną liczbę obiektów do sprzedaży. Umowę kupna potwierdza się notarialnie, ale w wielu kantonach można tego dokonać także u pisarza gminnego, zarządzającego księgami hipotecznymi lub u adwokata.

Zakończeniem procesu kupna jest posiadanie aktualnego wydruku z rejestru nieruchomości. Urzędy prowadzące księgi hipoteczne są w gestii kantonów. Urzędów tych jest ok. 340.

W różnych kantonach są różne stawki podatkowe. W większości kantonów dziedziczenie nieruchomości przez małżonków i dzieci jest wolne od podatku. W innym przypadku stawka podatkowa zależy także od położenia nieruchomości.

Najbardziej sławnymi miejscami turystycznymi są: włoskojęzyczny kanton Ticino (miejscowości Lugano, Ascona), francuskojęzyczny region wokół Jeziora Genewskiego (Montreux, Lausanne, Vevey i Genewa)oraz niemieckojęzyczny region Berner Oberland (Interlaken, Grindelwald). Tam nieruchomości w najlepszych miejscach kosztują od 3.000 do 15.500 CHF za m². Mówi się, że są miejscowości gdzie spotykają się stale właściciele prywatnych jetów. To Gstaad, St. Moritz, Davos i Zermatt. W tych miejscowościach ceny są szczególnie wysokie i zaczynają się od 8.000 CHF za m².

Wysoki poziom cen osiągają także Zurych i miejscowości wokół Jeziora Zuryskiego, a także Lucerna i miejscowości wokół Jeziora Czterech Kantonów.

Koszty dodatkowe zakupu nieruchomości to opłaty hipoteczne od 0,3 do 1,1% wartości nieruchomości (z reguły dzielone między sprzedawcę i kupca), w większości kantonów dodatkowo podatek od uzyskania nieruchomości w wysokości od 1 do 4 % ceny nabycia, ewentualnie urzędowej wartości podatkowej.

Koszty bieżące:

Podatek gruntowy w zależności od kantonu od 0,3 do 3 % wartości podatkowej nieruchomości, ponadto koszty elektryczności, wody, odpadów i ogrzewania.

Zasady nabycia nieruchomości w kantonie Berno:

Cudzoziemcy z miejscem zamieszkania za granicą, cudzoziemcy z miejscem zamieszkania w Szwajcarii (zezwolenie na pobyt "B"), firmy z siedzibą za granicą, jak również firmy szwajcarskie w posiadaniu cudzoziemców mogą nabyć:

Nieruchomość firmowa
Kupno nieruchomości i gruntu dla potrzeb gospodarczych jest możliwe dla cudzoziemca bez zezwolenia. Te nieruchomości nie muszą koniecznie być bezpośrednio przez właściciela użytkowane, mogą być także kupione na cele lokacyjne i wynajęte innym użytkownikom.

Mieszkanie główne
Cudzoziemiec mieszkający w Szwajcarii może w miejscu zgodnego z prawem i faktycznego zamieszkania w Szwajcarii nabyć mieszkanie główne bez zezwolenia. Dotyczy to domu jednorodzinnego, mieszkania własnościowego i działki budowlanej.

Drugie mieszkanie
Pracownik cudzoziemski z mieszkaniem głównym (zameldowaniem) w rejonie przygranicznym jednego z krajów Unii Europejskiej i ważnym zezwoleniem przygranicznym w Szwajcarii może nabyć drugie mieszkanie (nie będące jego głównym miejscem zameldowania) w pobliżu miejscowości w której pracuje bez zezwolenia.

Mieszkanie wakacyjne
Kupno mieszkania wakacyjnego przez cudzoziemca jest ograniczone i wymagające zezwolenia. Zasadniczo mieszkania te mogą być kupowane tylko przez osoby prywatne i nie mogą być wynajmowane osobom trzecim długoterminowo.

Miejsce zamieszkania
Cudzoziemiec z miejscem zamieszkania poza Szwajcarią, jak również firmy zagraniczne nie mają w Szwajcarii możliwości zakupu przestrzeni mieszkalnej nie użytkowanej samodzielnie, do budowania, wynajmowania czy obrotu nią. Od tej reguły jest tylko jeden wyjątek - budowa hoteli lub hoteli apartamentowych, oraz działki budowlane na ten cel przeznaczone.

Obywatele krajów EU/EFTA z ważnymi zezwoleniami na pobyt, jak również ze zgodnym z prawem i faktycznym miejscem zamieszkania w Szwajcarii są traktowani na równi z obywatelami Szwajcarii i mogą nabywać nieruchomości w Szwajcarii bez ograniczeń i przy przeniesieniu się ze Szwajcarii do swojego kraju nie muszą ich sprzedawać.

Kilka zasad obowiązujących w kantonie BERNO w skrócie:

- Nieruchomości do celów mieszkalnych:

Obywatele EU/EFTA z głównym miejscem zamieszkania w Szwajcarii mogą kupować nieruchomości bez ograniczeń. Nie potrzebują żadnych dodatkowych zezwoleń.

Obywatele EU/EFTA bez głównego miejsca zamieszkania w Szwajcarii mogą kupować nieruchomości przeznaczone do wykonywania pracy tak jak obywatele Szwajcarii.

Kupno drugiego mieszkania wymaga zezwolenia. Zakup domu wielorodzinnego nie wchodzi w grę.

W stosunku do cudzoziemców z miejscem zamieszkania za granicą i cudzoziemców, którzy mają miejsce zamieszkania w Szwajcarii, nie są obywatelami EU/EFTA, ale mają ważne pozwolenie na pobyt stosuje się przepis, który mówi, że cudzoziemiec ten może zakupić działkę gruntu do 3.000 m² (jako samodzielnie używaną własność mieszkalną (główne miejsce zamieszkania) bez zezwolenia, jeżeli posiada prawo stałego pobytu. W przypadku zamiaru zakupu działki większej niż 3.000 m² na zakup bez zezwolenia musi wyrazić zgodę właściwy urząd Volkswirtschaftsdirektion.

- Nieruchomości do celów gospodarczych:

Na kupno działki gruntu do celów zawodowych (łącznie z powierzchnią rezerwową) nie jest wymagane zezwolenie, także wtedy, gdy powierzchnia gruntu gospodarczego nie będzie całkowicie samodzielnie użytkowana, a będzie wynajęta lub wydzierżawiona osobom trzecim. Dotyczy to również firm w posiadaniu zagranicznym. Zaleca się jednak wcześniej przeprowadzić rozmowę z Volkswirtschaftsdirektion. Także zakup całkowicie gospodarczo używanych nieruchomości na cele inwestycyjne jest możliwe bez problemu.

Nieruchomości w rejonie Jeziora Genewskiego:

Cena zależy od wielu czynników: położenia, stanu nieruchomości, wielkości, odległości od sklepów, szkół, urzędów i środków komunikacji. Poniżej parę przykładów.

Tu koszty dodatkowe mogą wynieść do 10 % ceny zakupu. Tzw. "Stempelsteuer" to 1,5 do 3,3% ceny zakupu w zależności od kantonu i gminy.

Rodzaj               Cena CHF      Centrum miasta        Miasto          Blisko miasta

Biuro              najem m2/rok     300 - 500           80 - 250           120 - 180

Pow. przemysł.     najem m2/rok     250 - 280          140 - 230            80 - 130
                   kupno m2       2.500 - 3.000      1.500 - 2.000       1.000 - 1.500
Działki uzbrojone
teren przemysł.    kupno m2         400 - 600          150 - 250            60 - 120

Mieszkania 2-syp.  najem/m-c      3.000 - 6.000      1.800 - 2.600       1.200 - 1.500
                   kupno         700000 - 1200000    55000 - 700000     400000 - 550000

Dom z 4.syp.       najem/m-c         od 4.000           od 2.800           od 2.500
                   kupno        1200000 - 2500000   700000 - 1200000    500000 - 700000

W Szwajcarii jest ponad 400.000 mieszkań wakacyjnych i drugich mieszkań, z których blisko 20 % należy do cudzoziemców. Większość z nich leży w miejscowościach sportów zimowych i ośrodkach wypoczynkowych np.: St. Moritz, Flims/Laax czy Verbier. Przez większość roku stoją puste. Badania wykazały, że 360.000 łóżek w mieszkaniach wakacyjnych przez ponad 300 dni w roku pozostają puste i nie wykorzystane.

Liczba "drugich mieszkań" w ulubionych miejscowościach wypoczynkowych jest ogromna: w Laax ponad 80 %, w Leukerbad ponad 70 %, w Flims około 70 %, w Arosa 60 %, w Engelberg też 60 %, a w St. Moritz ponad 50 %. Gminy regionu Engadin wprowadziły ograniczenia. W Oberengadin (Górna Engadyna) dopuszcza się rocznie do 100 nowych mieszkań wakacyjnych.

Rocznie buduje się w Szwajcarii ok. 36.000 mieszkań. Do tego dochodzi około 5.000 mieszkań wakacyjnych. Najpopularniejsze są mieszkania dwupoziomowe lub kilkupoziomowe. Wynika to z wysokich kosztów działek, a mieszkania kilkupoziomowe są tańsze niż domy jednorodzinne. Cena działki wynosi bowiem 1/3 nawet do 1/2 kosztów domu.

Poniżej publikujemy zasady kupna nieruchomości przez cudzoziemców na terenie różnych miejscowości kantonu Berno, by dać obraz jak one funkcjonują.

Rocznie może być sprzedanych cudzoziemcom 140 działek.

Gminy ustalają swoje własne zasady (to jest właśnie przykład prawdziwej demokracji - to mieszkańcy decydują o swoim terenie)

Interlaken oraz Matten nie zezwalają na zakup nieruchomości cudzoziemcom nie mieszkającym w Szwajcarii.
Beatenberg - Mieszkania kilkupoziomowe: max. 50 %. Sprzedaż cudzoziemcom apartamentów hotelowych do 65 %.
Bönigen - b.o. (bez ograniczeń)
Brienz - b.o.
Brienzwiler - najwyżej 2 place budowy rocznie
Därligen - b.o.
Gadmen - b.o.
Grindelwald -
- Budowy z mieszkaniami kilkupoziomowymi: max. 1/3 przypadającej na mieszkania powierzchni piętra brutto. Urzędowa wartość mieszkania kilkupoziomowego minimum 300.000 CHF.
- Dom jednorodzinny: urzędowa wartość minimum 400.000 CHF. w istniejących i nowobudowanych obiektach hotelowych, mieszkania wakacyjne z działalnością hotelową do 1/3 powierzchni brutto hotelu.
- Wartość urzędowa na mieszkanie minimum 200.000 CHF.
Gündlischwand - nie można kupić działki niezabudowanej. Najwyżej 5 % zabudowanych działek.
Guttannen - chwilowo brak możliwości kupna. Nowe prawo budowlane w trakcie uchwalania.
Habkern - sprzedaż możliwa tylko od cudzoziemca dla cudzoziemca
Hasliberg - b.o.
Hofstetten - najwyżej 5 obiektów rocznie
Innertkirchen - b.o.
Iseltwald - brak możliwości kupna do końca 2015 r.
Lauterbrunnen - Mieszkania kilkupoziomowe: max. 50 % powierzchni piętra brutto, mieszkanie może być większe niż 200 m². Sprzedaż cudzoziemiec - cudzoziemcowi
Lütschental - sprzedaż jednej działki rocznie
Meiringen - b.o.
Niederried - b.o.
Oberried - b.o.
Ringgenberg - b.o.
Saxeten - tylko w już istniejących budynkach
Schattenhalb - chwilowo brak możliwości kupna
Schwanden - nie można kupić terenu niezabudowanego. Najwyżej 2 nieruchomości rocznie o wartości min. 250'000 CHF. Mieszkania kilkupoziomowe: Max. 50 % powierzchni brutto piętra. Sprzedaż cudzoziemcowi przez cudzoziemca bez zezwoleń.
Unterseen - b.o.
Wilderswil - 3 wnioski rocznie. Działki budowlane nie do sprzedaży.

I na koniec przypomnienie podstawowych przepisów nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Szwajcarii ustalone przez Bundesamt für Justiz (Federalny Urząd Sprawiedliwości) w Bernie:

Nabycie gruntu w Szwajcarii przez cudzoziemców, firmy z siedzibą za granicą, firmy z siedzibą w Szwajcarii, ale w posiadaniu cudzoziemców jest ograniczone przepisami prawa. Zasadniczo wymagają zezwolenia odpowiedniego urzędu kantonalnego. I nie ma tu znaczenia czy grunt jest już w posiadaniu cudzoziemskim i nie ważne z jakiego tytułu prawnego nabyty (kupno, zamiana, podarunek). Wydanie zezwolenia leży w gestii danego kantonu, na którego terenie znajduje się grunt. Odpowiednie organa kantonu rozstrzygają o obowiązku uzyskania zezwolenia oraz zasady jego udzielania.
Zezwolenie może być udzielone tylko wówczas, gdy jest ono w zgodzie z prawem federalnym i ustalonymi w jego oparciu przepisami wprowadzającymi danego kantonu.
Cudzoziemcy mogą na szczególnych zasadach nabywać mieszkania wakacyjne (domek jednorodzinny lub mieszkanie własnościowe).
Nabycie nieruchomości w Szwajcarii nie daje cudzoziemskiemu nabywcy żadnych roszczeń do udzielenia prawa pobytu.
Nieruchomości, które mają służyć wykonywaniu działalności zawodowej, rzemieślniczej lub przemysłowej, mogą zostać nabyte bez zezwolenia (za wyjątkiem nieruchomości przeznaczonej na wykonanie, handel, lub wynajem mieszkań).
Obywatele państw Unii Europejskiej (EG) oraz Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA), którzy mają swoją siedzibę w Szwajcarii (z zasady z prawem pobytu EG/EFTA typu "B", lub zezwoleniem EG/EFTA typu "C"), inni cudzoziemcy, którzy mają prawo osiedlić się w Szwajcarii z zezwoleniem typ "C", jak również firmy z siedzibą w Szwajcarii, które są w posiadaniu tych osób są zwolnione od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie dowolnej nieruchomości.
Cudzoziemcy z regionów przygranicznych obywatele krajów Unii Europejskiej lub EFTA, pracujący w Szwajcarii z zezwoleniem przygranicznym EG/EFTA typ "G", mogą bez zezwolenia zakupić "drugie mieszkanie" (nie będące podstawowym), jeżeli znajduje się ono w rejonie miejscowości w których pracują.
Obywatele państw nie będących w Unii Europejskiej lub EFTA ale z miejscem zamieszkania w Szwajcarii bez prawa do osiedlenia się w Szwajcarii (z reguły z zezwoleniem na pobyt typu "B") mogą bez zezwolenia nabyć mieszkanie, w którym czasowo zamieszkują.
Mieszkania wakacyjne nie mogą być wynajmowane osobom trzecim całorocznie, a jedynie krótko okresowo. Jednostki mieszkaniowe znajdujące się w tzw. Aparthotelach muszą być udostępniane właścicielowi obiektu hotelowego do wykorzystania szczególnie w sezonie głównym.
Z reguły powierzchnia mieszkalna netto (do czego zalicza się takie pomieszczenia jak kuchnia, przedsionek, łazienka, toaleta, kryty basen, sauna, pomieszczenie gospodarcze, ale nie balkon, klatkę schodową, piwnicę i strych) nie może przekroczyć 200 m² a powierzchnia działki 1000 m². Możliwa jest powierzchnia do 250m² i 1500 m² jeśli jest takie zapotrzebowanie.
Jedna rodzina może mieć jedno mieszkanie wakacyjne. W przypadku, gdy małżonek/partner lub dziecko kupca poniżej 18 lat ma w Szwajcarii już jedno mieszkanie lub "drugie mieszkanie", wtedy zezwolenie będzie udzielone jedynie wówczas, gdy to mieszkanie zostało przejęte przed wpisem do księgi hipotecznej nowego zakupu.